相続を受けた際の注意点は？
2024.10.24
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親から土地や家など不動産を相続した場合、まず何から手を付けて良いのかわからない方も多いのではないでしょうか？
相続という手続きは何度も経験する手続きではないため、どうすれば良いのかわからない人がほとんどです。
そこで今回は、不動産を相続した場合にどうすれば良いのか？相続をスムーズにすすめるために押さえておきたいポイントや注意点をご紹介します。
はじめに
親族が亡くなったとき、不動産を残していれば、相続人の誰かが不動産を相続することになります。
不動産の相続の際には、不動産特有の問題があります。
必要な手続きをせずに放置していると、後でトラブルに発展することもあるので、正しい知識を身につけておくことが大切です。
実家の親が亡くなるなどして家の相続が発生したときには、速やかに相続手続きすることで後々のトラブルを防ぎやすくなります。
とくに相続税が発生する場合には、相続の開始から10カ月以内に申告・納税をおこなわなければならず、限られた時間内で多くの手続きを進めなければなりません。
家の相続は、発生から相続税の申告・納付まで、以下のようなステップを踏むのが一般的です。それぞれのステップでどのようなことをおこなうのか、順番に解説します。
１．遺言書を確認する
家の相続が発生した際には、最初に被相続人が遺言書を残しているかどうかを確認することが重要です。
遺言書とは、亡くなった人の遺志を法的に正しい手段に則って作成したものであり、相続の際に何よりも優先されるものです。
遺言書で財産の分け方や相続人が指定されている場合、基本的に遺言書に沿って相続されることになります。
遺言書の有無を確認するためには、被相続人の自宅だけでなく、公証役場に公正証書遺言が預けられている可能性もあるため、慎重に調べることが大切です。
公正証書遺言は、公証人が立ち会いのもとに作成するため、遺言書の信頼性が高く、遺言による紛争を防止するためにも推奨されています。
２．相続人を確定する
遺言書を確認することと同時に、法定相続人を確定していきます。
誰が相続人かを特定するためには、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて調査します。
思わぬところから相続を主張する人が現れることもあるため、戸籍を集めて権利関係を調べる必要があるのです。
新たな相続人が後から発覚した場合、基本的には遺産分割協議のやり直しが必要になるため、しっかり調査しましょう。
相続人の調査を進めながら、家を含む相続財産も調べて確定します。
プラスの資産として、家や土地、預貯金などがあるかどうか調べるだけでなく、住宅ローンや借金などのマイナスの資産（負債）もあるかどうか調べましょう。
３．相続税の確認をする
亡くなった人の遺した財産を引き継ぐことで生じる税金が「相続税」です。
相続をしたすべての人にかかる税金ではなく、財産の相続税評価額の合計から基礎控除額を差し引いた額がプラスになった人に申告・納付の義務が生じます。
相続税は、相続が発生してから10カ月以内に申告する必要がありますので、早めに確認しましょう。
相続税を計算するときには、家は固定資産評価額で評価されます。
しかし固定資産評価額は時価よりも低いのが一般的です。
そのため実際どのように家を相続するかを考えるときには、不動産会社の査定を受け、時価を確認することが重要です。
なお、戸建ての査定を依頼する際には、エリアの相場に詳しい仲介担当者がいる不動産会社に依頼することがポイントです。
エリアのニーズを把握している担当者なら、適正な売却見込み額を教えてくれるのはもちろん、ほかの活用方法についての提案も期待できます。
４．遺産分割協議書を作成する
相続人と相続遺産が確定できたら、どのように遺産を分けるかを決めていきます。
相続人が1人であれば問題ありませんが、複数いる場合には「遺産分割協議」を開いて分割方法を考えます。
遺産分割協議において合意された内容を記録する書類を「遺産分割協議書」といいます。遺産分割協議書を作成しておくことで、相続人間での合意した内容の証明となるため、話し合い後のトラブルを防ぐことに繋がります。
また、相続財産の名義変更の手続きにも必要となってくることがあります。
このように、遺産分割協議書は遺産相続において非常に重要な役割を担うため、誤りが無いよう正しく作成する必要があります。
５．相続登記に必要な書類を用意する
相続登記に備え、必要書類を用意しましょう。
相続登記では、以下のような書類の提出が求められます。
- 相続登記の申請書類
- 被相続人の戸籍謄本および除籍謄本
- 被相続人の本籍地が記載された住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書
- 相続関係説明図
- 固定資産評価証明書
被相続人の戸籍謄本と除籍謄本は、出生から死亡までの全ての記録が必要です。
もし被相続人が度々転居していた場合、書類の収集にはかなりの手間と時間がかかるため、早めに取りかかることが望ましいでしょう。
６．相続登記する
相続登記に必要な書類が揃ったら、相続登記を法務局で行い、被相続人から新たな相続人へ登記を変更します。
相続した不動産を登記する際は、５で説明した必要書類の入手費用のほかに、登録免許税がかかり、司法書士に依頼する場合はその費用もかかります。
登録免許税とは
登録免許税とは、不動産の名義変更手続きを行うときに課税される税金です。
不動産の名義変更手続きは、不動産を購入・取得したときだけでなく、相続によって故人から相続人に名義変更するときにも行う必要があります。
先述した通り、相続によって不動産の名義変更手続きを行うことを相続登記と呼び、相続登記にかかる登録免許税は「固定資産税評価額×0.4%」で計算します。
なお、登録免許税は不動産の名義変更時にかかる税金であり、相続税とは別物です。
そのため、相続税を申告・納税した人も相続登記時には登録免許税がかかります。
司法書士の報酬
不動産登記の手続きは、その専門家である司法書士に依頼すると、必要書類の入手から申請書の作成、法務局への提出まで任せられ、手続きがスムーズにすすめられます。
その場合、書類の入手費用や郵便代、交通費などの実費に加え、司法書士の報酬がかかります。
７．相続税を申告・納付する
相続税が発生する場合は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に申告することになっています。
申告期限までに申告をしなかった場合や、実際に取得した財産の額より少ない額で申告をした場合には、本来の税金のほかに加算税や延滞税がかかる場合があります。
相続税の申告書の提出先は、被相続人の死亡の時における住所が日本国内にある場合は、被相続人の住所地を所轄する税務署です。
時間が限られているため、早期に遺産の確定を行い、手続きを進めることが重要です。
まとめ
相続では、短期間にさまざまな手続きを済ませる必要があります。
実家を相続する際には、実家に住むのか、売るのかなど、どう使うのかによってその後の手続きや税金も変わってきます。
迷うことがあれば、司法書士や弁護士、税理士などの専門家に早めに相談すると安心です。
物理的に分割できない家の相続方法は、相続人の誰かがそのまま相続する、売却して現金を分け合うなど選択肢が複数あります。
そのため、誰がどのように相続するのかについては、相続人同士でよく話し合うことが重要です。
相続方法を考えるときには、エリアの市場動向に精通し、相続に詳しい仲介担当者に相談するのがおすすめです。
相続した家の査定を受けて価値を把握したうえで、どのように相続するともっとも価値を生みだせるのかを提案してもらうとよいでしょう。
