都内に一極集中すると都内の不動産価格は？
2024.09.20
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国内で少子高齢化による人口減少が続くなか、東京都の人口は24年間連続で増え続けています。
その要因としてあげられるのが、他県から東京圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）へ流入する転入超過です。
総務省の資料※によれば、2023年、東京都の転入超過は6.8万人まで増加しました。
2050年には、「東京一極集中」の動きが一層深刻化すると予測されています。
現在、価格が高騰しているように見える都内のマンションですが、実は今が買い時かもしれません。
一極集中が都内の不動産価格に与える影響について考えていきましょう。
東京圏の転入超過は、ほぼコロナ前の水準に
東京都を含む東京圏の転入超過は、ほぼコロナ前の水準に戻ったといえます。
コロナ前の2020年頃までは、もっとも人の移動が増える3月の転入超過数は7万人前後でした。
2021年、2022年と一時は転入超過数が落ち着きましたが、2023年には6.8万人となり、ほぼコロナ前の高水準に戻ったといえるでしょう。
今後も緩やかに転入超過が続くと予想される
東京都への転入超過は、今後も緩やかに続いていくでしょう。
少子化こそ進んでいるものの、大学や就職先の充実度を加味すると流入超過の傾向はこれからも続くと考えられます。
高齢化問題が深刻な地方では、今よりも働き口が減ってさらに多くの人が東京圏へ流れる可能性も考えられます。
政府が地方の財政を180度転換するような政策を打ち出さない限り、今後も「東京一極集中」は進んでいくと考えられます。
そうなる前提で人生設計や投資を進めたほうが良いかもしれません。
東京都への転入超過は「不動産投資のチャンス」？
東京都はもともと賃貸需要の高さによる家賃収入の安定性から、不動産投資に適したエリアとして人気がありました。
2023年に東京都への転入超過傾向が復調したことにより、再度「不動産投資のチャンス」が訪れています。その理由や投資のポイントを見ていきましょう。
需要が高いほど空室リスクは下がり、家賃相場や不動産価格は上がる
一般的に、賃貸需要が高いほど空室が発生するリスクは下がり、家賃相場や不動産の価格は上がっていきます。
転入超過となっている東京都では賃貸物件の供給が不足し、立地の良い物件から埋まっていくと予想されます。
さらに、供給が不足するということは、新しいマンションやアパートが建設されるということです。
こうした開発が進んでいくと、地価や物件価格の相場もあわせて上がっていくでしょう。
恩恵を受けられるかどうかは「早めの購入」がカギ？
今後、東京圏の地価や物件価格の相場が上がってくると予想されますが、不動産投資の観点から考えると、
- 早く買えば資産が増える
- 早く買わないと必要な資金が多くなる
ということが大きなポイントとなります。
つまり、早めに購入すればするほど恩恵を受けられる確率が大幅にアップするということです。
直近の手取りを増やしていきたい人、老後のための資産形成をしたい人は早めに不動産投資を検討するのがおすすめです。
物件選びのポイントは？
では、東京圏で不動産投資を考えたときに、どのような物件を選べばよいのでしょうか。
いくら転入超過傾向で空室リスクが低いとはいえ、やみくもに物件を選べばいいわけではありません。
安定した収益を得るためには、しっかりと入居希望者のニーズを押さえた物件選びが重要です。
交通の便がいい
不動産は購入した後に動かすことができません。
そのため、交通の便が良いことは物件の長期的な安定収入に大きくかかわる重要なポイントです。
物件と駅との距離関係は大切なポイントのひとつです。
大規模な都市計画などがなければ、その距離関係は変わることはないでしょう。
つまり、駅が近いということは物件の普遍的な価値になり得るのです。
利便性で考えれば、駅から徒歩圏内であることは重要です。
最寄り駅から徒歩3分の物件と徒歩15分の物件では、その魅力は大きく異なります。ターミナル駅が最寄りならさらに便利で高評価です。
しかし、そのような物件は高額になりがちですから、少し視点をずらして探してみるのも良いでしょう。
都心の主要駅の近くでなくても、最寄りの路線でターミナル駅に出やすければ魅力的な物件といえます。
周辺環境が充実
物件が駅近であることとあわせて重要なのは、生活に必要な施設が物件の近くにあるかどうかです。
スーパー、コンビニ、飲食店、ドラッグストア、銀行…多くの人にとって生活しやすい立地であるかを確認しましょう。
病院や薬局などの医療機関の場所も重要視されるポイントです。
このほかにも、教育関連や公園などの緑地、騒音や防犯面、災害リスクなども考慮し、バランスのよい物件を選ぶことが重要となってきます。
こうした条件をクリアしたうえで、相場とかけ離れることのない家賃設定をすることが大切です。
「宝の持ち腐れ」とならないよう、入居志望者のニーズが見込める物件を選びましょう。
まとめ
このように、人口の一極集中は不動産価格の上昇を引き起こすと考えられ、東京圏への投資は今後も多くのリターンが見込めると考えられます。
転入超過は物件の需要アップとなるため、空室のリスクは下がり地価や物件価格は押し上げられます。
早めに購入するほど恩恵を受けられる確率が上がるため、手取りを増やしたい人や老後が不安な人は不動産投資を検討しましょう。
少なくとも2040年までは、日本全体としては人口減少の流れの中でも、東京圏の人口は増えながら人口割合も増えているという状況にあります。
もちろん、投資マネーを東京圏の不動産に集中させることにリスクが潜んでいることは考慮しなければなりません。
しかし結論から述べると、需要と供給とのバランスといった観点では、これまでどおり、あるいはこれまで以上に、特に標準的な駅近のマンションであれば売るときにも貸すときにも心配ないと言えそうです。
地方の人口減少と反比例するように、東京圏へ仕事を求めて移住する若者や、良質な住環境を手にするために都心へ回帰する高齢者などが増えることから、一極集中化は今後ますます進んでいくことになるでしょう。
不動産経営は長期にわたって行うものですから、将来的な人口の減少や、圏域レベルでの転入出状況などを考慮しながら計画を立てることが重要です。
多様化する暮らし・働き方にも注視して、複数のエリアを検討するなどリスクを分散させながら検討していくことがポイントになるでしょう。
※総務省「住民基本台帳人口移動報告2023年（令和5年）結果
